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売却手続きについて 投稿者:ラム 投稿日:2011/02/17(Thu) 09:12 No.31

現在リゾートトラストの会員権の売却を検討しているのですが、認定業者間での会員権の値段がまちまちで基本高く売りたいと言うのが本音ですが、中には認定業者でも不正取引をして売却手続きをして売却代金ねこばばするという話をききました。現在数社へ引き合いを掛けていますが、取引で注意したい点等あれば教えていただけますか?
今回ある業者から書類が送られてきましたが、下記の手続き方法に違法性はありますか?
売却依頼登録書という書類に、念書のような文面が記載されており、(売却価格は貴社報酬手数料(事務手数料・宣伝・営業活動費)を含む価格と了承します。などと書かれていました。
更に、その紙の中に売却手続き手順とあり
売却登録内定・・・内定連絡後売渡承諾書をその業者へFAXにて送付
売却手続き・・・譲渡書類作成及び売却金手付金(手取り額の約20%相当)公的書類提出、売却残金決済(1週間以内)
注)上記の場合。。。手付金を振り込み差額を振り込まれない可能性があるような気がしますが。。。

運営会社審査・・・譲渡種類、売却者、購入者の公的書類添付の上運営会社提出、審査開始
登記手続き・・・所有権付きは運営会社司法書士による移転登記手続き
御社の場合はどのようにされているかも含め教えていただけると助かります。

Re: 売却手続きについて 投稿者:とも 投稿日:2011/02/17(Thu) 09:39 No.32

ラムさん、こんにちは。

> リゾートトラストの会員権の売却を検討しているのですが、認定業者間での会員権の値段がまちまちで

業者は相場価格を示しても、依頼価格を決定する事はありませんから、
売り主様の希望価格でご依頼されてば良いですよ。

> 認定業者でも不正取引をして売却手続きをして売却代金ねこばばするという話をききました。

確かに、リゾートトラスト取引認定業者において、過去にも実例がありました。

> 取引で注意したい点等あれば教えていただけますか?
> 今回ある業者から書類が送られてきましたが、下記の手続き方法に違法性はありますか?

違法性があります。

まず、エクシブは共有制リゾート会員権(不動産・区分所有権を含む会員権)ですので、
業者は宅地建物取引業法という法律の範囲でお取引を行わなければなりません。

その宅地建物取引業法において、売却依頼を受ける際に、業者には
業界団体による指定を受けた書式に基づく「媒介契約書の交付」が義務付けられていますが、
「売却依頼登録書」や「売渡承諾書」の書式や記載内容に違法性があるのではないかと思います。

また、媒介契約を交わしている(売却の意志をはっきり表示している)上に、
改めて売渡承諾というのはおかしな発想で、不要です。

恐らく上記の業者は売り物件広告にも違法性があり、
ホームページでは取引態様の明示義務を行わなかったり、
法令に遵守した物件詳細を行っていない可能性が高いです。

> 手付金を振り込み差額を振り込まれない可能性があるような気がしますが。。。

ご想像の通り、今までの会員権業者で「手付け金」により安心させ、
残金が支払われない手口のトラブルは実際に多々ありました。

> 御社の場合はどのようにされているかも含め教えていただけると助かります。

弊社において、エクシブのお取引手順は次のページの通りです。
大切な会員権の取引に関する事項ですので、ぜひご覧ください。

リゾートトラスト株式会社の共有制リゾート会員権の売買に関するお手続きの手順例
https://www.e-asre.com/sale/procedure/rt1.html" target="_blank">https://www.e-asre.com/sale/procedure/rt1.html

売り主様にとっては、必要書類を全てご提出いただいてからの代金決済となりますが、
リゾートトラスト及び司法書士に書類を預かっていただいた上での決済ですので、
入金確認いただけるまでは「名義変更及び不動産登記移転」は行われませんため、
決済に関するトラブルは無く、ご安心いただいております。

一方の買い主様にとっても、会員登録ができていない状況でのお支払いとなりますが、
リゾートトラスト及び司法書士に書類を預かっていただいた上での決済ですので、
安心してお支払いいただいております。

弊社では買い主様と売り主様の双方にご安心いただける取引を行っております。

業界の一業者として、全体のイメージが悪い事は申し訳無く感じておりますが、
これからもコンプライアンスにのっとり、安心してお取引いただける環境作りを目指していきたいと考えております。

Re: 売却手続きについて 投稿者:ラム 投稿日:2011/02/17(Thu) 11:02 No.33

ともさんへ
早速回答いただきありがとうございました。
売却手続きに対して、何点か伺いたいことがあります。

>売り主様にとっては、必要書類を全てご提出いただいてからの代金決済となりますが、
リゾートトラスト及び司法書士に書類を預かっていただいた上での決済ですので、
入金確認いただけるまでは「名義変更及び不動産登記移転」は行われませんため、
決済に関するトラブルは無く、ご安心いただいております。

一方の買い主様にとっても、会員登録ができていない状況でのお支払いとなりますが、
リゾートトラスト及び司法書士に書類を預かっていただいた上での決済ですので、
安心してお支払いいただいております。

とありますが。。。
全ての書類関係を弊社に提出して代金未払いになる可能性はないのでしょうか?

そして、手続き手順を確認しましたが、買主の支払いで売主の仲介手数料を売主へ支払い、弊社への仲介手数料も最終的に支払うとありますが。。。買主の方が売主への仲介手数料2度支払っていませんか?

下記は手続きから抜粋しました
買い主様より売り主様へ代金をお振り込みいただきます。
  金額:     円
     (物件代金+年会費と固定資産税の月割り分−売り主様の仲介手数料)-売り主様へ-

買い主様よりリゾートトラスト株式会社へ名義変更料をお振り込みいただきます。
  金額:315,000円(名義変更料)-リゾートトラストへ-

買い主様より弊社へ仲介手数料をお振り込みいただきます。
  金額:     円(売り主様分を含む仲介手数料)-弊社へ-
記載事項に具体的な仲介手数料が明記されていないようですので、教えていただけますか?

よろしくお願いいたします

Re: 売却手続きについて 投稿者:とも 投稿日:2011/02/17(Thu) 11:35 No.34

ラムさん、こんにちは。

> 全ての書類関係を弊社に提出して代金未払いになる可能性はないのでしょうか?

書類を引き渡した後、未払いのまま会員権を持ち逃げされる可能性はありません。

具体的には、名義変更に関する書類は弊社がお預かりし、買い主様とのお手続きを行った後、
買い主様の入会審査を行うために、リゾートトラストへ提出いたします。
そして不動産登記移転の書類は司法書士へお客様から直接ご提出いただきます。

そして、それらの書類がリゾートトラスト及び司法書士の手元に揃った段階で、
代金の決済(買い主様から売り主様へお支払い)いただき、
入金確認いただいた後に、会員権の名義変更及び不動産登記の申請を行っていただいております。

従って、万が一、売り主様にて入金確認できない場合は、
リゾートトラスト及び司法書士に、名義変更及び不動産登記の申請を止めていただく事ができますので、
代金の決済が無い状態で勝手に名義変更や登記移転が行われる事はありません。

逆に、買い主様にとっても、代金を支払った後に手続きが行われないという心配が無くなりますので、
売り主様と買い主様の双方にご安心いただいております。


> 買主の方が売主への仲介手数料2度支払っていませんか?

2度支払っていただく事はありません。

買い主様から売り主様へ代金をお支払いいただく際「売り主様分の仲介手数料を差し引いて」お振り込みいただいており、
買い主様から弊社へ仲介手数料をお支払いいただく際、
買い主様の仲介手数料に「売り主様分の仲介手数料を加えて」お振り込みいただいておりますので、
差し引き0となる様に調整いただいております。

こうする事により、売り主様から弊社へ仲介手数料をお支払いいただく際に発生する
振り込み手数料の無駄を省き、同時に手間を軽減しております。
また、買い主様にとっては支払いを後回しにする事で、より安心していただいております。


> 記載事項に具体的な仲介手数料が明記されていないようですので、教えていただけますか?

仲介手数料の記載をしていないのは、物件代金が決定していないためです。
弊社がいただいている具体的な仲介手数料は次の通りです。

売り主様:一律10万円(税込み)
買い主様:105,000円+物件代金の3.15%(税込み)

仲介手数料について
https://www.e-asre.com/sale/charge.html" target="_blank">https://www.e-asre.com/sale/charge.html


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672929 投稿者:ノースフェイス マウンテンパーカー 投稿日:2013/10/09(Wed) 15:01 No.446

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